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賃貸か?持ち家か?その4

賃貸か持ち家かで悩んでいる人は、マイホーム購入を不動産投資として考えると光明が差すかもしれません。


⚫マイホーム購入とは、レバレッジを掛けて(借金をして)不動産に投資すること。


これは当り前のことなんですけど、いまいち理解している人は少ないです。そしてマイホーム購入を不動産投資と考えると、とてつもなく恐ろしい大バクチをしていることに気付きます。


まず、資産は債券、株式、外貨などと分散するのが基本です。株式ポートフォリオの中でも複数の会社に分散します。
不動産投資ならばテナント、ビル、戸建てなどと分散するのが基本です。一点賭けはリスクがあるからです。


それにひきかえ資産の殆どを、必ず損をするリスク満載の物件に一点賭けするのがマイホーム購入といえものです。しかも借金までして。


信用取引で新興市場のクソ株につぎ込むようなものです。万馬券に全財産つぎ込むようなものです。
とても正気の沙汰とは思えない。


リスクをどう考えているのか。災害は?離婚は?転勤やリストラや降格は?金利上昇は?隣がゴミ屋敷になったら?全て自分には関係無いと思っていなければマイホームなんて買えない。


⚫収益還元法の概念を身に付ける


何かしらの事情でマイホームに住めなくなったとしても、ローンの支払いは続きます。そんな時、マイホームを賃貸して家賃収入でローンの支払いが出来ればかなりのリスクヘッジとなります。


例えばマイホームに掛かる全ての費用(税金、利子、補修費用など)が5000万円だとすると、10~15万円で賃貸に出せるくらいのスペックが望ましい。


⚫10万円で貸せるとすると
10万円✕12ヶ月÷5000万円=2.4%


実質利回り2.4%です。マイホームでこれくらいの利回りなら御の字です。マンション一棟投資なら実質利回り5%あれば成功と言われています。


別にプラスの利回りでなくとも、住めなくなった時にローンの金額より高く貸せるのが大事です。リスクヘッジですね。


個人的には、借り手がいないようなスペックの家なら買うな、とさえ思っています。


⚫あわよくば流動性の高い物件を


流動性が高いというのは「現金化しやすい」ということ。いざという時に現金がすぐに用意出来るのは心強いてす。


普通の新築一戸建ては流動性メッチャ低いです。というか流動性ゼロ。売却価格がローン残債を上回る事は滅多にないので、売るに売れないからです。


地価の下がらない地域に、価値の下がりにくい、皆が欲しがるような家を買え


という話なのですが、そんなの大都市のタワーマンションくらいしか思いつきません。僕なら相場より安く売れる家を仕上げて、流動性を高める(売りやすくする)とかでしょうか。


知恵やテクニックが必要ですので、「あわよくば」です。






今のような家余りの時代にマイホームを購入するなら、「欲しい」「住みたい」ではなく、「貸せる」「売れる」物件を選ぶべきです。
ローンは「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら負担なく返済できるか」で決めるべきです。
どちらも不動産投資家なら当り前のことです。


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