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競売物件の入札価格


競売の入札価格をどうやって決めているか?

よく聞かれます。
突き詰めれば「自分の納得できる金額で」と言うしかないのですが、おおまかな輪郭の把握方法はあります。


○売却基準価額に対する落札価格の倍率で計る

こちらのサイトで自分の欲しい地域の過去物件の落札価格を調べることができます。

僕の地域の場合
・戸建て 121件
・100~1000万円
・過去三年分

これでスクリーニングすると、売却基準価額の1.38倍で落札されてました。地域や絞りこみの金額によって違いはありますが、1.2~1.8倍くらいが落札の相場、と考えて下さい。

競売物件が市場価格の6割7割とのことですから、売却基準価額の2倍で落札したら安くはなくて、3倍で落札は基本バカ。

さらに売却基準価額に対して
・プラス1割以下での落札は約10%
・2倍以上での落札は約10%

この数字は僕の守備範囲の土地農地を除いた競売物件、過去5年分ですが、他の地域も同程度です。

これらを鑑みると、基本的には売却基準価額の1.5倍で入札して、本当に欲しかったら1.8倍で入札、ダメ元で1.2倍での入札もアリ。のような戦略が立てられます。


○近隣の中古物件と固定資産税評価額からおおよその輪郭をつかむ

不動産業者の物件買い取り価格は相場の5割と仮定(実際は5~7割くらいですが安めに見積もる。カ○タスは売り出し価格の1/3~1/2で仕入れてます。)して入札する。

近隣の同程度の物件が1200万円(不動産屋が売主)、固定資産税評価額が500万円の物件なら、6~700万円で入札、くらいが丁度良い。


○賃料と利回りで決める

著書やブログで有名な競売のプロは、想定賃料と利回りで決める、と記していました。

・想定賃料6万円、利回り20%の場合
6万円✕12ヶ月÷20%=360万円

これだと落札できれば超ラッキーくらいの入札価格となるので、価格の調整を行いながら月に何度も入札しているのでしょう。

入札それ自体は一件1000円前後で出来るので、とても効率の良いやり方だと感心しますが、これは法人格の賃貸物件として仕入れるからこそのやり方。
ちなみに僕もこの方法に近いです。


値決めの方法はまだ色々ありますが、多方向から調べると逆に混乱しますし、相場より安く落札したところで損をしてしまうのが不動産です。


そんなこんなで結局、
入札価格の決め方を人に聞かれたら、僕はヘラヘラしながら「自分の納得できる金額で入札するのが一番じゃない?」とお茶を濁しています。



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