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築50年は剥き出しがお好き。



知り合いの地主さんから築古戸建てのリフォームを指南してくれ、とのご依頼が。マンション数棟と戸建て数件所有している方。



資産家ながら手先はとても器用な方で、伺った物件にもDIYの痕跡が至るところにあります。築50年。3万円の賃貸物件。





外観は載せられませんが、物件の古さは分電盤すらない剥き出しのブレーカーから推して知るべし。



決して綺麗とは言えないけど、昔から地元民に愛されている良心的な価格の中華料理屋さんでたまに見ます、こんなブレーカー。油とホコリまみれでいつか引火するんじゃないかとヒヤヒヤしながらラーメンを食べるべし。





トイレは汲み取り式。市の衛生課から水洗化してくれとの要望が何度かあるが、ずっとシカトしているそうですwww近所で汲み取りはこの物件くらいらしい。。。って当たり前www




畳を剥がすと早速、根太がポキリと。





しっかりとシロアリに喰われてます。





床下を見ると、





浴室に一直線のこの列だけシロアリに喰われてます。左右隣の根太は被害ゼロ。



壁崩落戸建てもそうでしたけど、シロアリって浴室周りとかのふやけて柔らかくなった木材だけをピンポイントに喰べる習性がある。硬めの木材には見向きもしない。



シロアリとは友達になれんわ。ピザのミミ残す人とか、写真撮るだけ撮ってちょっとだけ食べて「もういらない」とか言う人、バックドロップしたくなるもんね。





シロアリ被害あった根太上のフローリングには補修の痕跡があり、踏むとヘコみます。ここは脱衣所で、浴室との境目の木材はもちろんフニャフニャ。





浴室の壁と床には至るところにクラックが。





こんな隙間から水漏れして木材を腐らせ、シロアリにごちそうを振る舞うことになる。





というかこの浴室、木枠が剥き出しw



さすが築50年、ブレーカーといい木枠といい、剥き出したいお年頃のようです(笑)





至るところに雨漏りの痕跡があったので屋根を確認。



ご自分で塗った塗装が剥げており、赤ラインの隙間までベッタベタにして塞いでしまってます。これでは毛細管現象で雨漏りするので縁切りしないといけません。



鹿児島は台風が多い。台風被害=瓦が飛ぶ的なイメージもあるので、知識がないとやってしまいがちなミスです。





もしコーキングや漆喰で補修するなら、赤線の部分だけ施工して水の逃げ場を作ってあげないといけない。





壁崩落戸建てと同じくらい歴史を感じるけど、この物件はとにかく立地が良い。お隣は地主さん所有のマンションと駐車場。売る、貸す、壊す、いかようにも出来そう。





地「今の賃借人がトイレ水洗化と床のヘコミをなんとかしてくれって」

僕「業者価格だと60万円ってとこだけど、そこだけ施工してもねぇ。シロアリ被害もあるし、いっそ500万円掛けてフルリフォームした方が良いと思うけど。家賃7、8万円は取れるよ」

地「それだと今の入居者さんには払えんやろなぁ」

僕「僕なら自力で解体して駐車場にするかなぁ」

地「無茶言うなよwwwしかも固定資産税高くなるんやろ?」

僕「マンションと合筆すりゃ良いじゃん。4000円で6台は停められるでしょ」

地「分筆した土地をまた合筆か。いくらくらい掛かるんやろ?」

僕「分筆よりだいぶ楽。5万円くらいちゃうかな。自分でやりゃ無料だよ」

地「自分で出来るん?」

僕「出来るよね、やった事はないけど。マンション土地に抵当付いてたら出来んけどね」

地「駐車場にしたとして借り手はおるんかな。駅近いけどこの辺りの家は駐車場2、3台あるのが普通だからな」

僕「いっそ売れば?」

地「それは考えてない。母方の実家だもん。」

僕「だから?まだ大半は残ってんじゃん」

地「このラーメンぬるいな」




不動産投資家というより地主さん。人は良いが任せっぱなしで、不動産の知識は聞きかじり程度であまり深くない。ラーメンを食べながらいろいろな話をしました。



ちなみに、ラーメン屋さんのブレーカーは剥き出しではありませんでした。





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