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アホは10年固定金利期間選択型を選んだ。

僕は今年で36歳になります。
同級生は子供いてそろそろ家を買う時期。
昨年、家を買った同級生がいます。


10年の固定金利期間選択型で。



アホです。金融機関の言いなりです。



中学生の頃、『エロ本を探して街を歩いていたら隣の市まで歩いて行った』エピソードを聞いたときに思った「こいつはアホだ」という感想が、20年の時を超えて証明されました。


何故その返済方法を選んだか理由を聞くと、金融機関担当者が言ったであろうポジショントークをそのままコピペしたような理由を並べてました。



ローンの種類を簡単に説明すれば、

・固定金利・・・『返済総額は増えるが金利上昇のリスクがない』
・変動金利・・・『返済総額は現時点で固定金利より安いが金利上昇のリスクを受ける』
・固定金利期間選択・・・『選択した期間は固定金利、その後は変動金利』



僕はそいつからマンションを買うと聞いた時にチラっとアドバイスしました。「絶対に固定金利。もしくは変動金利にして金利上昇の為に借り換えの準備をするのが最善」と。


10年の固定金利期間選択型は現在、最悪の選択かもしれない。
これは「10年間は金利安いでっせ」というローンで、11年目から必ず金利は上がる。
11年目を迎える頃にはちょうど住宅ローン減税も固定資産税の優遇措置も切れ、修繕積立金もボチボチ値上げされる時期だ。


でも奥さんや双方の親の意見もあるので強くは言えないし、アホの選択が最善になる場合もある。


一つ褒めるべきところは、頭金をキチンと入れてたこと。これは双方の両親のおかげなので、やっぱりそいつがアホなことには変わりない。



家を買う人はどんなローンを選んでいるか?




おおよそ変動金利50%、固定金利期間選択型30%、固定金利20%で推移している。


ちなみに証券化ローンとは、各金融機関が債券を証券化して住宅金融支援機構に売却したもので、ほぼ固定金利(フラット35)と考えて間違いない。


平成28年(2016年)に固定金利型が25%まで増えたのは、『マイナス金利となってこれ以上の金利低下はない』とローン組む人が考えた結果で、その考えはおそらく正しい。



実際、2016年に底をついた固定金利は、徐々に上昇している。ただし、今後さらに下がる可能性もゼロではない。



こちらのグラフは変動金利の推移。
この数字は基準金利なので、優遇措置により実際の金利は当然これより低い。



ほとんどの金融機関担当者は、このような20数年横ばいの変動金利のグラフを顧客に見せて、変動金利をオススメしてくる。
「この先も金利は上がらないですよー⚐⚑˒˒」って。
その結果が、金利上昇のリスクを受ける可能性の高いローン契約が8割を超える、という現在の状況を生み、金融機関はリスクを住宅金融支援機構と顧客に押し付けることが出来ている。


もっとも、現在は変動金利の方が支払いが安くて済むから、顧客は金融機関のポジショントークに気付くことはないし、変動金利が最善の選択だと確信していると思う。



ただし金融機関がオススメするものに顧客が得になるものは一つもない。これは僕が確信している。



金融機関はリスクを嫌う。
その金融機関が変動金利を勧めるのは、近い将来の金利上昇を確信しているからに他ならない。




基本的に景気が良くなればインフレとなり金利は上がる。
現在の日本は景気が良いとは言えないが、景気が良くないのにインフレになるスタグフレーションがあり、もうその傾向が見え隠れしている。


分かりやすい例で言えば『ポテトチップスが価格そのままで内容量減少』とか。必死に誤魔化してはいるがこれは実質的なインフレ。そのほかにも増税にかこつけた日用品の値上げとか、通販サイトの送料値上げとか。枚挙に暇がない。
デフレの限界、と見ることもできるが、インフレには変わりない。


そして人手不足の割に賃金は上がってない。最低賃金を上げても増税により可処分所得は増えない。社会保険料は年々、増加しており、年金は下がり続ける。。。etc。。。


政府は真綿で首を絞めるように日本国民をジワジワ蝕んでいる。
『国栄えて民滅ぶ』の言葉通りで景気は良いはずがないし、景気が良くなる気配は今のところゼロ。



スタグフレーションの例で古いところはオイルショック。僕は教科書で勉強した口だから知ってはいるが経験はない。石油が高騰したことに起因する。


2008年のリーマンショック時にもスタグフレーションがあった。投資先を失ったマネーが商品先物になだれ込んで現物価格を押し上げた。


現在のように日銀が通貨発行量の権限を失っていたり、実質的に国債の直接引受けをしている政策もスタグフレーションの起因となることがある。


いつなのか何がキッカケかは分からないが、僕はスタグフレーションの可能性を常に考えている。
近い将来、日本が大混乱に陥る、とさえ思っている。



脱線した。
ローンの話だった。



僕も難しいことは分からない。

物件はたくさん所有しているが、ローンを組んだことはない。

固定金利は長期金利、変動金利は政策金利に影響されるとかどーでもよい。

貧乏人が無理して新築に住み、ローンの為にギリギリまで生活を切り詰める必然性も分からない。

家が欲しいのなら買えば良いが、、、



普通の人なら2割頭金入れて固定金利にしとけ。



現在の固定金利と変動金利の差は約1%ほどで、4000万円借りれば月に換算するとその差一万数千円。
庶民にはデカい金額で、こう聞くとやっぱり変動金利に心が動くが、団塊の世代が利息8%払ってたのを考えると、今の低金利を完済まで保証できるのはとても幸せだということが理解できるのではないか。


欧米は政策金利の引き上げに動いている。
日本だけがこのまま低金利を維持できると考えるのはやはり浅はかだ。
お金に余裕がないからこそ固定金利を選んでしっかり返済計画を練るのが望ましい。


マネーリテラシーの高い人は変動金利にして、金利上昇のサインがあれば借り換えをする、というのも良いが、借り換えは結構な手数料を取られる。借り換え出来ないリスクもある。


間違ってはいけないのは『ローンの違いはリスクの違いだ』と言うこと。表面的な金額で選ぶのはそもそもの間違い。
金利上昇リスクを恐れるなら固定金利一択だし、金利上昇リスクに対応できるなら、変動金利で現在の低金利を最大限享受すれば良い。


まずは現在の状況と許容リスクを見極め、ライフプランに沿ってローンを決めるべきで、ローンありき、金額ありきでライフプランを決めてはいけない。


住む場所にこだわらないのなら競売って手もある。中古マンションリノベーション用のフラット35もある。親と同居ってのも悪くない。家を買わないといけない幻想を捨てて、一生、賃貸でも悪くない。



まずはどのように生きたいかを明確にして、それに合う家を探し、受け入れるリスクでローンを選び、余裕を持って返済していくのが健全だ。



競売物件は基本的にローンを滞納したものだ。
そんなモンばっか扱っていると否が応でも悲惨な状況を見聞きする。
だからこそ慎重に検討しろとアドバイスするが、夢見る夫婦に僕の声なんて届かない。
その鬱憤をブログに吐き出すのだがこれも結局、徒労に終わる。


そして実際に金利が上がった時、変動金利の人はみんなで一斉にパニックに陥り、返済が滞り、不動産の大バーゲンが開催され、僕がその不動産を仕入れて美味しい思いをする。



そんな風景が僕には見えるし、その萌芽はゆっくり確実に育っている。
だから先にお礼言っておきます。



ありがとうございます。



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