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皆さんの言う実質利回りでは僕的にはまだ不十分。


森の中の戸建ての入居者が決まりました。



このボロ戸建ても同一敷地内にあり、2件で65000円で契約となりました。
塗装屋さんなのでボロ戸建ての方は事務所兼倉庫にするそうです。



実質利回り(ネット)の計算
(金額はおおよそ)

●落札価格 147万円
●初期費用とリフォーム代 40万円
●固定資産税 10万円
●火災保険 2万円
○残置物売却収入 30万円
○年間家賃収入 78万円
実質利回り=42%



要は年間家賃収入を物件取得費用合計で割れば良いのだが、問題はどこまで計算に入れるか。
僕の考えでは収入と支出の全てを含めるのが実質利回りだと思うのだが、どうも他の方はそうではないらしい。


セミナーやってる方の説明でよく見るのは
リフォーム代や初期費用は物件価格に含めてはいるけど、固都税や火災保険を家賃収入から引かずに実質利回りとしている計算方法。
僕的にはこれでは不十分。


知らないはずはない。
ではなぜ絶対に掛かる費用をシカトするのか。
それをするとあまりにも利回りが低くなりすぎて儲からないのがバレるから。


セミナーやってる方々も嘘はついてないです。
意図的に大事なことを伝えていないだけです。
アホすぎて単純に知らないって場合もある。
租税や保険料は必要経費として控除できる、という理由もある。
ただし個人法人関係なく現金は出ていく。


もっと細かく言えば物件取得費用には
物件調査に使ったガソリン代とか不動産屋に支払った広告料とかも含めるべきだし、収入なら電柱使用料なんかも含めるべき。
物件を賃貸して得られる総計から毎年の必要経費を引き、物件を賃貸するまでに支払った全ての合計金額で割る。。。これが僕の考える実質利回りです。


僕は現金買いの個人事業主で借金もないので、家賃収入を生活費としてます。
収入支出が生活費に如実に反映されるから余計シビアになる、というのもある。



収入部分に『残置物売却収入』とありますがこれは森の中の戸建てだけの特例です。
僕は三点セットの画像や関係者の話から室内には価値の高い残置物があり、財産放棄の為にそれを売却する意思が無いことを確認済みで、入札前から20~50万円くらいの収入になる事は予想してました。
こんな物件は本当にまれで、大抵は売れる残置物なんて残っておらず、逆にゴミ処理代が掛かるのが普通です。
まぁ、残置物の収入なんて無くても実質利回り35%なんで十分なんですけど。


『詳細に費用算出して利回りを出すべき』だと思いますけど、投資金額が少ないと数%の違いなんてウンコみたいなもんなんで、別に神経質になる必要はないです。
僕の費用も『おおよそ』とかいってますし。
確認、計算が面倒だったのでね。



実質利回り42%というのは破格の数字。



これと同じ投資を1000万円分できれば不労所得(のようなもの)が年間420万円入ってくる、ということ。
物件を売る時は高い確率で1000万円以上で売れるから投資としては成功。


激安ボロ戸建てをそのまま貸して高い利回りを演出する。。。なんて素人ダマすようなこともしてないです。
もともと安い競売物件の中でもほぼ最低価格で仕入れ、全て一人でリフォームして不動産屋も通さずの数字ですから普通の人にはまず無理。


リフォームに2ヶ月も掛かってますし、そもそも買えなかった可能性もある。


僻地に建つ物件もあるのでこの先売れない可能性もあるけど、瑕疵のないそこそこ綺麗な戸建てが100万円以下ってことにはそうそうならないし、万が一、タダ同然で譲渡する事になっても高い利回りでカバー出来る。



僕は今のところ儲かってます。
ただ僕のやり方は普通の人にはできない。
サラリーマンには不可能。


かといってたくさん借り入れして収入増やして節税の為に行きたくもない飲みに行った結果、手残りが現金投資の僕と同程度、しかも修繕を考えて利益を使えないなんてアホらしい。何がしたいの?って思う。


そもそもたくさん借り入れして実質利回り数%程度なら他にも流動性高い投資先腐るほどあるし、それでも不動産にこだわるならばリートじゃアカンのか?とも思う。



僕は貯金で賄える金額でDIYの時間があるから競売不動産を選びました。
ストレスなく余裕のある暮らしなので今のところ満足してます。
でも知り合いが不動産投資をしたいと相談してきたら、やり方問わず「やめとけ」と言ってます。
自分はやってるくせに矛盾してます。。。けど、本心です。



生涯、「やめとけ」と言い続けると思います。
投資ってのは基本的に価値価格の上がるものにするべきだから。
今後、日本の土地建物がバブル期のように値上がりしていく状況になってから不動産投資を初めるのが良いのではないかと思います。


そんな時代は来そうにないですけど。




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コメント

No title

はじめまして!
すごい利回りですね。
僕も不動産投資をしたいと思ってるんですけど
ポンズケースケさんはぜんぶで何頭の賃貸を
お持ちなんですか?
またどのくらいの年数がかかりましたか?
質問ばかりですみません。。

Re: 皆さんの言う実質利回りでは僕的にはまだ不十分。

はじめまして。
戸建10軒とボロアパートです。
マンション一棟はすでに売却済み。
6、7年ってところでしょうか?
借金はゼロです。

独り言として聞き流して下さい。
今から福岡での不動産投資は自殺行為だと感じます。

No title

お返事ありがとうございます((´∀`))
借金なしで戸建て10棟とアパートまであれば
家賃収入もすごいですよね。。。
銀行への返済ないですし。。

賃貸で何頭までふやそうとか目標って
あるんですか??

鹿児島以外の県では賃貸を購入されない
のでしょうか?

福岡で賃貸は買いません(`・ω・´)
僕には明るい未来が待ってますから
死にたくないです!(`・ω・´)

Re: 皆さんの言う実質利回りでは僕的にはまだ不十分。

目標は別に無いです。
DIYに飽きたらか辞めますし、他の投資もしていますので。
またリーマンショックのようなものがあれば県外で一棟物を購入するかもしれません。

しっかり調査されているので杞憂かとは思いますけど、変なセミナーでダマされないようにして下さいね。

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